自8月31日晚间中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）后，近日多家银行就存量房贷利率调整范围、存量房贷利率能降到多低、存量房贷固定利率是否可以调整等问题初步回应了购房者关心的问题。

  尽管离《通知》要求自今年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，但从目前各家银行陆续发布的答疑情况来看，均正在抓紧制定具体实施细则，确保9月25日开放线上线下服务渠道。

  值得注意的是，在“认房不认贷”政策后，以二套房贷款利率申请房贷的购房者可以提交相关证明材料并经过审核后，可以享受存量首套房贷利率调整的相关政策。

  主要是调整加减点

  “最近都是来咨询存量利率调整的，我们行也在等通知。具体能调到多少还是要等到25号。”某国有大行工作人员一边接待着其他顾客一边对记者说。

  随后该工作人员给记者写下一串电话号码，并再三嘱咐说：“打中心电话咨询，可能不太好打进去，多打几遍试试看吧，最近电话打不进去也正常，客户太多了。”

  随后《华夏时报》记者按照该号码拨打相关房贷业务咨询电话，截至发稿，电话仍未能接通。

  不过在另一家国有大行咨询存量房贷利率调整业务时，相关工作人员对《华夏时报》记者表示，以北京为例，目前首套房贷利率下限是LPR+55个BP，这已经是北京首套房最低利率水平。

  据中国人民银行北京市分行9月1日公告显示，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。

  “按照人行通知，北京地区从2019年10月至今，如果首套房贷款利率是按照+55个BP计算，已经是最低利率了，调整将不涉及该范围内的客户。”上述工作人员表示，“因为在这段期间内客户都是签订跟随LPR浮动调整。”

  “最新政策涉及的客户将是‘认房不认贷’情况下的二套转首套客户群体，之前购买北京二套房的客户将从+105个BP调整到+55个BP。”该工作人员补充道，“但是一城一策，虽然是同一家银行，在各地调整加减点也不一样，具体如何实施我们也在等通知。”

  某股份制银行个贷中心工作人员则对《华夏时报》记者表示，对符合要求的存量房贷客户银行会在本月25号之前发布操作流程，从25号之后才开始正式实施。“调整后，应该可以在手机银行上自助申请，具体操作还需要再等等。”

  央行此前明确，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，不过调整后的房贷利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

  据记者了解，目前全国31个省/直辖市/自治区均已公布首套商业性住房贷款利率下限情况。

  中国银行举例表示，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。该行举例称，目前LPR是4.2%，贷款按加80个点执行，则现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。

  建设银行也同样表示，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

  在记者采访中，某国有大行支行行长向记者透路，最快下周将会出台与存量房贷相关调整政策，或涉及具体实施细节。

  已支付的利息不返还

  对于存量首套住房商业性个人住房贷款的定义，此前央行在《通知》中已明确，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

  但由于在9月1日之后，全国范围内多地已实施“认房不认贷”政策。在此基础上，建设银行也跟随进行了补充回答。

  “首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。”建行表示。

  另外，工商银行、建设银行、中国银行、光大银行、平安银行和招商银行均表示，本次存量房贷利率调整的对象为存量首套住房商业性个人住房贷款，二套房贷款不在本次调整范围内。

  对于公积金贷款及组合贷款中的公积金贷款和购买商铺等商业用房的贷款部分，建设银行、中国银行和光大银行也均表示不在调整范围之内。

  值得注意的是，工商银行、建设银行、光大银行和平安银行均指出，存在拖欠或逾期的个人住房贷款，不在本次利率调整范围之内，还清拖欠后可申请调整。

  此外，对于《通知》发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还，工商银行和平安银行均表示，此次调整存量房贷利率不溯及既往，此前已经支付的利息不返还。

  那么固定利率的客户如何调整？光大银行和平安银行均表示，固定利率客户可以向银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。

  招联首席研究员董希淼则对《华夏时报》分析称，降低存量首套房贷利率，具有“一箭三雕”的作用。

  “一来有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；同时有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规‘转贷’行为，为银行留住优质的房贷客户；最后有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。”董希淼坦言，此次调整后的存量房贷利率不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限，主要是为了维护政策的公平性和权威性。